Non tutti lo sanno, ma per acquistare la casa dei propri sogni è necessario superare una serie di passaggi burocratici:
- la proposta;
- il compromesso d’acquisto;
- rogito.
Ma vi siete mai chiesti cosa succederebbe se ad un certo punto si cambiasse idea? Esaminiamo proprio il caso dell’annullamento del compromesso dopo la firma del contratto preliminare. Innanzitutto state calmi: è possibile annullarlo, ma solo in determinati casi e con alcune, ovvie, conseguenze.
Annullamento del compromesso d’acquisto
Premesso che con “preliminare di vendita” ( anche denominato “compromesso di vendita”) si intende l’accordo tra le parti coinvolte nella vendita, esso ha lo scopo di vincolare il venditore e il compratore in una transazione commerciale, finalizzata al rogito notarile. Affinché il compromesso di vendita possa essere considerato legalmente valido, è necessario che sia redatto correttamente e registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate.
Come anticipato, è possibile annullare questo patto in presenza di vizi verificabili quali il dolo o il raggiro, la violenza fisica o psicologica o in caso di incapacità di una delle due parti stipulanti di intendere o volere.
Risoluzione preliminare di vendita
Come dicevamo, il compromesso d’acquisto è annullabile qualora si ravvisi uno dei casi di cui sopra. Tuttavia, in presenza dell’accettazione di ambedue le parti coinvolte, è anche possibile annullare tale atto in modo bonario: a tal proposito basterà un accordo scritto in cui si stabiliscono i termini dell’annullamento e si chiarisce cosa fare con l’eventuale caparra versata.
Annullare il compromesso d’acquisto senza accordo
La risoluzione concorsuale avviene di rado, spesso infatti si rende necessario l’arbitrato di un giudice: sarà lui a decidere, nel caso di specie, come risolvere il contenzioso tra le parti. In buona sostanza il giudice deciderà se la parte venditrice abbia o meno il diritto di trattenere la caparra versata dall’acquirente o se al contrario, non sussistendo i validi motivi per l’annullamento da parte del venditore, sia possibile procedere alla vendita coatta del bene.
Evitare problemi con l’ausilio di un agente immobiliare e il deposito del compromesso presso l’Agenzia delle Entrate
Di norma è il mediatore immobiliare che gestisce tutte le fasi della trattativa e della stipula della proposta di vendita e dell’eventuale compromesso. Mi preme ricordare che una proposta, seppur accettata dal venditore, con l’inseirmento della clausola che rimanda alla necessità di stipula del preliminare “completo” presso un notaio, è impropria. In molti casi la Cassazione ha evidenziato che in presenza di una proposta accettata, contenente tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita, è da considerarsi sostitutiva del contratto preliminare di compravendita, costituendo quindi un vincolo giuridico tra le parti a tutti gli effetti.
Nel caso in cui si procedesse anche alla stipula di un altro contratto preliminare di vendita, sottoscritto da entrambe le parti con annotazioni e clausole aggiuntive rispetto al primo documento, quest’ultimo “sostituirà” il primo in qualità di unico vincolo giuridico tra le parti.
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