Se sei proprietario di un immobile e desideri affittare casa è indispensabile prendere coscienza di tutti i requisiti, nonché i diritti e i doveri per affrontare al meglio la decisione. In questo articolo, troverete le regole da seguire per non cadere in spiacevoli situazioni e indicazioni utili relative a cosa sapere prima di affittare una casa. Le statistiche suggeriscono che mettere a reddito immobili inutilizzati è di gran lunga la scelta preferita dagli italiani che vogliono monetizzare: scopri insieme a noi come affittare casa nel modo più idoneo e sicuro.
Normative e Requisiti necessari per affittare casa
Le normative attuali vigenti relative all’affitto delle case prevedono una serie di passaggi obbligatori preventivi:
- stesura del contratto
- tempistiche relative alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate
- eventuale comunicazione all’amministrazione condominiale (nel caso l’immobile rientri in questo tipo di casistica)
- natura della locazione e del regime scelto, oltre relativi obblighi ed effetti fiscali del contratto stesso.
Da non molto tempo, è obbligatorio presentare l’attestato di prestazione energetica dell’immobile, più comunemente chiamata con l’abbreviativo APE. Essa è uno strumento di controllo e informazione a disposizione dell’acquirente al momento dell’acquisto o della locazione dell’immobile. In base ad essa, si potrà variare il prezzo dell’affitto: più risulterà efficiente, più il canone potrà essere elevato.
I requisiti necessari per mettere in locazione un immobile, invece, sono i seguenti:
- avere tutti gli impianti a norma (riscaldamento, caldaia, luce, gas, scarichi delle acque, ecc.);
- la totale assenza di ipoteche, pignoramenti o debiti pendenti con l’Agenzia delle Entrate;
- mettere a disposizione dell’inquilino elettrodomestici funzionanti (nel caso di locazioni arredate);
- consegnare l’immobile in condizioni igienico-sanitarie adeguate.
I contratti di locazione e la loro registrazione
Per contratto di locazione si intende un accordo tramite il quale una parte, locatore (proprietario) dell’appartamento, si obbliga a far godere un bene all’altra, chiamato conduttore (inquilino), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un compenso in denaro. Il locatore ed il conduttore devono attenersi nella predisposizione del contratto alla Legge.
Prima di stipulare un contratto di locazione, è necessario stabilire alcune condizioni che riguardano il canone, i servizi inclusi nello e la cauzione dello stesso. La legge prevede diversi tipi di contratto con diversa durata:
- contratto di locazione a canone libero (quattro anni, più quattro anni di rinnovo);
- contratto di locazione a canone concordato (tre anni, più due di rinnovo);
- contratto di locazione di natura transitoria (da 1 mese a 18 mesi);
- contratto di locazione per studenti universitari fuori sede (da 6 mese a 36 mesi).
Altra opzione, è quella di affittare casa con cedolare secca: essa è una buona alternativa al regime di tassazione ordinaria e permette di avere vantaggi fiscali andando a risparmiare sui costi di registrazione.
I documenti necessari al proprietario per stipulare un contratto di locazione sono:
- documento d’identità valido e codice fiscale;
- piantina dell’immobile;
- certificazione energetica;
- copia dell’atto di acquisto della casa oppure della visura catastale.
I documenti che dovrà presentare il futuro inquilino, invece, dovranno essere:
- documento d’identità valido e codice fiscale delle persone che andranno ad abitare nell’immobile;
- ultime due buste paga e certificazione unica (se lavoratore dipendente);
- modello Unico e visura camerale (se lavoratore autonomo).
Una volta sottoscritto il contratto di locazione da entrambe le parti, il documento va registrato obbligatoriamente dal proprietario dell’immobile entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate fornendo:
- il modello 69 per la registrazione;
- due copie del contratto con firme originali;
- ricevuta del pagamento dell’imposta di registro;
- una marca da bollo da 16 euro ogni 2 pagine.
Nel caso si sia scelto il regime a cedolare secca, bollo e imposta di registro non sono dovuti al momento della registrazione. Successivamente, lo stesso contratto di locazione dovrà essere inviato entro 60 giorni all’amministrazione condominiale (nel caso specifico) tramite PEC o raccomandata.
Imposte relative agli immobili da affittare
Come citato poc’anzi, le imposte obbligatorie per chi affitta casa sono:
- imposta di registro: interessa gli immobili ad uso abitativo ed è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità del contratto. Se l’immobile è ubicato presso Comuni ad elevata tensione abitativa, tale somma verrà ridotta del 30%;
- imposta di bollo: marca da bollo da 16 euro ogni 2 pagine o, comunque, ogni 4 facciate del contratto;
La registrazione del contratto, come già accennato, spetta al proprietario dell’immobile, ma il locatore e il conduttore rispondono entrambi del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto stesso, per cui non è singolare che le parti si accordino per dividere la spesa in parti uguali. Per quanto riguarda, invece, il titolare della casa da affittare, va tenuto presente che i canoni di locazione, costituendo un reddito, verranno tassati ai fini Irpef. Lo stesso proprietario dell’immobile però, potrà scegliere tra due diverse opzioni di tassazione: il regime fiscale ordinario e la cedolare secca.
Nel primo caso, le tasse relative al reddito da locazione prevedono una deduzione forfettaria del 5%, il che significa che viene tassato il 95% del corrispettivo totale. La cedolare secca, è invece un’imposta sostitutiva che si calcola applicando un’aliquota del 21% sul reddito percepito dal proprietario in seguito alla locazione.
Vedi la guida dell’Agenzia delle Entrate
Affittare prima casa: cosa c’è da sapere
Una dinamica che coinvolge sempre più persone, sono i dubbi che possono sorgere per chi decide di affittare la prima casa.
Capita spesso infatti, che in seguito all’acquisto della stessa, si decida di metterla a reddito: le perplessità comuni sono legate alla possibilità di perdere le agevolazioni usufruite per l’acquisto dell’immobile in qualità di prima casa.
Fortunatamente, le circolari dell’Agenzia Entrate (n.38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994), definiscono che per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa non é necessario mantenere la residenza in quell’appartamento; di conseguenza, basterà mantenerla nel comune ove é ubicato l’immobile, non necessariamente in esso. Non si perderanno, dunque, le agevolazioni fruite sull’IVA (o imposta di registro), sull’imposta ipotecaria e sull’imposta catastale.
Diversamente, se si è acquistato la casa con mutuo, per detrarre dall’IRPEF il 19% sugli interessi passivi, é indispensabile che la residenza non sia solo in quel comune, ma anche specificatamente nell’immobile per cui si ha chiesto il mutuo. Quindi, in caso di affitto, si manterranno benefici sulle tasse pagate, ma non si potranno detrarre gli interessi dall’IRPEF. Puoi affittare la prima casa già dal giorno dopo l’acquisto.
Per quanto riguarda le agevolazioni godute per l’acquisto della prima casa (imposte ipotecaria, IVA o imposta di registro e catastale in misura ridotta), esse restano anche se la affitti; ma nel caso non si abbia la residenza, non viene più considerata come abitazione principale ai fini IMU e TASI, di conseguenza, andranno pagate. Andranno inoltre pagate anche le tasse sulle entrate, ossia sui canoni d’affitto che si riscuoteranno, in quanto rappresentano un vero e proprio reddito, potendo decidere di pagarle aderendo al regime ordinario o al regime della cedolare secca.
I consigli da non dimenticare per chi affitta casa
Affittare casa, per quanto possa essere allettante per chi ha necessità o intenzione di farlo, è un processo che richiede sicuramente delle accortezze; sia in fase decisionale che in fase operativa. Di seguito, vi forniremo alcuni consigli utili per evitare di incappare in errori che possano in qualche modo diminuire le possibilità di locare il proprio immobile in tempi brevi:
- rinfrescare le pareti e sanificare gli ambienti;
- se necessario, attuare interventi di manutenzione;
- nel caso si voglia affittare casa ammobiliata, assicurarsi di fornire elettrodomestici funzionanti e arredi in buona condizione;
- prima di affittare casa arredata, fare una lista con foto del mobilio e degli oggetti in dotazione, eviterà sorprese future;
- scegliere bene l’inquilino, richiedendo le necessarie documentazioni e informandosi acquisendo referenze;
- utilizzare sempre un metodo di pagamento del canone mensile tacciabile;
- stipulare una polizza assicurativa al momento della stipula del contratto o chiedere un deposito cauzionale;
- adempiere a tutti gli obblighi sopracitati, in particolare la registrazione del contratto di locazione. L’omissione, infatti, può comportare multe salatissime, accertamenti fiscali più frequenti e il rischio di trovarsi impotenti di fronte alle decisioni del giudice di turno;
- mai far entrare l’inquilino dentro casa prima di aver stipulato e registrato il contratto;
- evitare di addentrarsi in un settore se non si hanno le conoscenze necessarie, ma affidarsi sempre a persone di competenza e referenziate che vi possano assistere nelle varie fasi richieste.
Agency Casa, grazie alla pluriennale e comprovata esperienza nel settore immobiliare, offre ai propri clienti un servizio di consulenza e gestione di tutto l’iter di affitto delle vostre proprietà: valutazione dei potenziali affittuari, definizione del contratto di locazione e promozione dell’immobile.
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